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Vices Cachés

Les vices cachés : jusqu’où va la responsabilité du vendeur ?

Peu de temps après l’achat d’une maison, le nouveau propriétaire découvre des problèmes majeurs dans la charpente ou la toiture. Tout de suite, il va se dire qu’il a devant lui les vices cachés, se rappelant qu’aucune mention de ce genre de problème n’a été faite par le vendeur. A-t-il de bonnes raisons de s’inquiéter ? Peut-il annuler la transaction ou se faire rembourser une partie de son achat ? Faisons le tour de la question et voyons quelle est la responsabilité du vendeur.

Les vices cachés, dans quel cas peut-on en parler ?

Dans le domaine de l’immobilier, on évoque les vices cachés lorsqu’un problème présente les caractéristiques suivantes :
-Il existait déjà au moment de l’achat de la propriété
-Il n’est pas visible
-Il est si grave que l’acheteur n’aurait peut-être pas acheté la maison ou aurait demandé une réduction de prix s’il l’avait connu
-L’acheteur n’en avait pas connaissance tout au long de la transaction.

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Prenons un exemple concret : vous venez d’acheter une maison dont les murs sont fraîchement repeints.

Quelques mois plus tard, vous remarquez que des tâches apparaissent sur certains endroits. Après inspection par un professionnel du bâtiment, il s’agit bien des vices cachés moisissures qui étaient présents depuis longtemps, mais masqués par la peinture.
Pour la jurisprudence, le vice caché d’une maison se définit comme un problème ou une défectuosité qui rend le bien impropre à l’usage qui lui est destiné ou qui réduit considérablement son utilité. De manière générale, le vice correspond à une malfaçon ou une construction qui n’est pas faite dans les règles de l’art. Il faut savoir toutefois qu’un vice peut exister même si aucune malfaçon n’a eu lieu, mais l’utilité du bien est compromise.

Sachez que l’appréciation d’un vice doit se faire en tenant compte de l’usage normal de la propriété en question. Notez également que la vétusté de la maison ne constitue pas un vice. Du coup, la garantie contre les vices cachés du vendeur ne couvre pas l’usure normale sachant que l’acheteur doit s’attendre à la détérioration survenue.

 

Les vices cachés, la responsabilité du vendeur

La garantie contre les vices cachés, que l’on appelle aussi la garantie de qualité, s’impose à tout propriétaire qui vend son bien, même s’il ignore l’existence des vices. Cette garantie est prévue par la loi de manière objective, que le vendeur soit de bonne foi ou non.
Selon l’article 1726 du Code civil du Québec, le vendeur a l’obligation de garantir que le bien vendu soit exempt de vices cachés qui sont susceptibles de le rendre impropre à l’usage qui lui est destiné. Cependant, il n’est pas tenu d’assurer le vice apparent ni le vice caché connu de l’acheteur.

Donc, au moment de mettre en vente sa propriété, le vendeur n’a aucun intérêt à taire ou ignorer une situation pour pourrait influer de façon certaine la décision finale du futur acheteur. Bien au contraire, il gagnera à détailler tous les problèmes qui touchent sa propriété

Certes, le vendeur n’apprécie pas toujours de faire état de ces vices par crainte de faire fuir l’acheteur ou de voir le prix de vente chuter, mais le fait de divulguer tous les problèmes concernant son bien pourrait lui éviter des soucis et même des frais légaux en cas de recours par l’acheteur.

 

Nos conseils si vous envisagez de vendre votre maison

Le premier conseil que nous donnons aux vendeurs qui craignent que leurs acheteurs soient du genre à contester ou même à poursuivre en justice à la moindre occasion, c’est de faire réaliser une inspection pré-achat, voire une expertise avant la transaction. Le résultat de cette inspection ou expertise sera remis au futur acheteur au moment de la signature de la promesse d’achat pour servir de protection au vendeur contre les vices cachés.
Le vendeur doit s’assurer que l’inspection réalisée reflète bien la réalité et que l’inspecteur en bâtiment fait état de tous les vices qui affectent la propriété. Ceci doit être fait même s’il risque de dissuader le futur acheteur. C’est toujours mieux de le rassurer et de démontrer votre bonne foi en tant que vendeur. Et surtout, ce bon geste a pour effet de protéger ce dernier en cas de recours éventuel parce qu’il aura pris toutes les précautions nécessaires en avisant l’acheteur. De plus, il lui reste la possibilité de se retourner contre son inspecteur en bâtiment en cas d’erreur ou omission dans le rapport d’expertise.

D’autre part, si l’acheteur décide de faire faire lui-même l’inspection pré-achat, il est préférable que le vendeur assiste à cette inspection. Il pourra lui-même attirer l’attention de l’inspecteur en bâtiment sur les signes douteux qui peuvent être à la source d’un vice apparent ou caché.

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Les recours de l’acheteur en cas de vices cachés

L’acheteur qui constate la présence des vices cachés peu de temps après la transaction bénéficie de plusieurs recours. Il peut demander l’annulation de la vente ou la réduction du prix de vente. En cas d’annulation de la transaction, le vendeur est tenu de rembourser le prix de la maison à l’acheteur et ce dernier doit à son tour lui rendre le bien en question. Si c’est la réduction de prix qui a été prévue, celle-ci doit correspondre au coût lié aux travaux nécessaires pour réparer le vice. Notons que c’est exclusivement à l’acheteur qu’appartient le choix du recours.
Sachez que d’autres recours restent ouverts à l’acheteur, surtout s’il constate que le vendeur a fait preuve de mauvaise foi. En effet, si le vendeur a connaissance du vice (ou il ne peut l’ignorer), mais il a sciemment tait l’information, l’acheteur peut lui demander des dommages-intérêts. Pour cela, il faut tout de même que l’acheteur puisse établir le fait que le vice était connu du vendeur au moment de la transaction. S’il s’agit d’un vendeur professionnel (vendeur-entrepreneur ou promoteur immobilier), la loi prévoit une présomption juridique de connaissance qui facilitera la tâche de l’acheteur.
Donc, le vendeur qui omet de mentionner un vice connu lors de la vente est tenu de payer des dommages-intérêts à l’acheteur. En effet, la loi le tient entièrement responsable du préjudice causé par les vices cachés à l’acheteur.

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